Agosto 2026 – La piscina costituisce nuova costruzione?

Il Consiglio di Stato, con sentenza pubblicata lo scorso 5.8.2026, è tornato ancora sulla dibattuta questione della natura dell’intervento di realizzazione di piscina interrata.
Nel caso, si discuteva dell’ordine di demolizione di una piscina realizzata senza titolo. Il Consiglio di Stato, ribadendo l’orientamento giurisprudenziale maggiormente restrittivo ha affermato che “la piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata e (…), pertanto, configura, di norma, non già una pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale bensì, una nuova costruzione ex articolo 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto svolge una funzione autonoma rispetto a quella propria dell’edificio cui accede per cui – anche se può essere attratta alla categoria civilistica delle pertinenze – non può assumere detta qualificazione in via automatica dal punto di vista edilizio”.
In particolare, il Consiglio di Stato ha ritenuto irrilevante che la volumetria della piscina non superi il 20% di quella dell’edificio non potendosi ricavare dalla definizione di nuova costruzione di cui all’art. 3, comma 1, DPR 380/2001 che qualsiasi intervento inferiore al 20% costituisca pertinenza.
Perché la piscina possa essere considerata pertinenza ai fini urbanistici, come riassunto dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 2162/2026,deve consistere in opera di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale. La natura pertinenziale non sussiste per quelle opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotano per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e che sono suscettibili di diversa utilizzazione economica, in quanto dotate di un autonomo valore di mercato.
In conclusione, fatta eccezione per le ipotesi in cui sia possibile la qualifica di pertinenza, la piscina costituisce nuova costruzione in quanto (i) opera duratura che richiede interventi strutturali; (ii) non è servente in senso stretto all’abitazione principale in quanto comporta una trasformazione complessiva dell’immobile; (iii) comporta un maggiore carico urbanistico.