Stato legittimo e principio di prova del titolo edilizio.

Con la sentenza n. 418 del 20.1.2026, il Consiglio di Stato affronta il tema dello stato legittimo, secondo la definizione di cui all’art. 9 bis, Testo Unico Edilizia, e, in particolare, il caso in cui vi siano limiti oggettivi alla ricostruzione storica della realizzazione dell’immobile.

Il caso esaminato dal Consiglio di Stato riguardava una demoricostruzione di un immobile qualificato ante 1967 (ossia prima che fosse necessario un titolo abilitativo alla costruzione), qualificazione oggetto di contestazione da parte di terzi.

All’esito di verificazione tecnica disposta dal TAR per l’accertamento del momento storico di realizzazione dell’immobile sulla base della documentazione raccolta, non è stata raggiunta alcuna certezza circa la data di costruzione.

Pertanto, il TAR ha ritenuto che non potesse presumersi l’abusività della costruzione. Il Consiglio di Stato, in sede di appello, si è interrogato sui limiti dell’onere della prova quando la documentazione disponibile non consente di acquire una prova piena concludendo che non possa ricadere sul proprietario l’onere di fornire una prova impossibile (“La sentenza di primo grado, con motivazione approfondita, completa e consequenziale, dopo aver disposto una verificazione, è arrivata alla condivisibile affermazione dell’impossibilità di addivenire alla individuazione dell’epoca (se ante o post 1967, con riguardo alla entrata in vigore della nota Legge Ponte) di costruzione dell’immobile, elemento oggettivamente dirimente per la definizione della causa e l’esame dei motivi dedotti. Sebbene infatti spetti, per indirizzo pretorio consolidato, alla parte l’onere della dimostrazione dell’anteriorità della costruzione rispetto alla legge Ponte, qualora nemmeno una verificazione riesca a darne dimostrazione, non ragionevolmente esigibile che il proprietario (pure avente causa rispetto a chi la costruì) subisca le conseguenze negative che ne derivano. La sentenza ha pertanto condivisibilmente respinto il ricorso, che per altro verso non è assistito da alcun elemento di prova a sostegno della necessità che il contestato immobile sia stato realizzato senza il necessario titolo edilizio”).

In conclusione, l’impossibilità della prova non può tradursi in una presunzione di illegittimità.