Gennaio 2025 – Il contratto di locazione dichiarato nullo per mancanza di forma scritta e di registrazione non dà diritto a trattenere i canoni versati dal conduttore.

Con la recente Ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024 la Corte Cassazione ha affermato che in caso di dichiarazione di nullità del contratto di locazione per difetto di forma e scritta e di registrazione, il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni precedentemente versati.

Considerato che il godimento del bene da parte del conduttore fino al momento della restituzione del bene in ogni caso vi è stato, resta comunque la possibilità per il locatore di eccepire l’arricchimento senza causa, ottenendo così il pagamento della diminuzione patrimoniale da lui effettivamente subita.

Secondo quanto chiarito dalla stessa Corte di Cassazione tale diminuzione patrimoniale, tuttavia, non coinciderà con i canoni pattuiti al momento della conclusione del contratto, né con gli importi che il locatore avrebbe potuto incassare in virtù di un valido contratto di locazione in base ai valori di mercato esistenti, essendo necessario ricorrere ad una valutazione oggettiva dell’ingiustificato arricchimento, subito dal conduttore.

L’ordinanza in esame non chiarisce come tale indebito arricchimento (impoverimento, per il proprietario locatore) debba essere calcolato. Si suppone che lo stesso verrà normalmente quantificato tenendo conto dei valori territorialmente stabiliti a titolo di canone “concordato” in virtù  degli accordi esistenti fra le associazioni dei proprietari e dei conduttori, ai sensi della Legge 431/1998.