Il recente diffondersi dell’epidemia ed i conseguenti provvedimenti adottati dal Governo al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus COVID-19 stanno causando gravi effetti sul tessuto economico e sociale del Paese.

Ad ormai un mese e mezzo dall’inizio della procedura di lockdown, con conseguente chiusura forzata delle imprese non operanti nella filiera dei servizi essenziali e della maggiore parte degli esercizi commerciali, si manifestano, sempre più frequentemente, le difficoltà di molti conduttori a far fronte al pagamento dei canoni di locazione, di uffici, negozi, magazzini.  

In questo articolo ci si propone di approfondire, da un punto di vista pratico, se vi siano e quali siano le azioni concretamente esperibili da parte del conduttore in difficoltà.

Le misure adottate dal Governo

Occorre, in primis, prendere in considerazione le misure adottate dal Governo sul punto.

Con Decreto n.18 del 17 marzo 2020 (c.d. “Cura Italia), in particolare all’art. 65, viene previsto, a favore dei conduttori che abbiano dovuto sospendere le proprie attività per via delle restrizioni imposte, un credito d’imposta per l’anno 2020 nella misura del 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per l’affitto degli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi).

Tale beneficio concesso dal Governo può essere letto come indicazione dell’intenzione del legislatore di escludere la legittimità di eventuali “autosospensioni” o “autoriduzioni” dei canoni di locazione.

In secondo luogo, all’art.  91 di cui al medesimo Decreto, in considerazione delle prevedibili difficoltà cui andranno incontro i conduttori nel periodo di lockdown, si prevede che il rispetto delle misure di contenimento di cui allo stesso decreto vada sempre valutata “ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi inadempimenti”.

In mancanza di ulteriori disposizioni della legislazione d’emergenza sul punto occorre, dunque, cercare le possibili risposte alle sopravvenute necessità nella normativa attualmente vigente.

1. Clausola di “forza maggiore”

In prima battuta occorre esaminare le previsioni del singolo contratto di locazione. Nel caso in cui, in sede di trattativa contrattuale, sia stata inserita una clausola di forza maggiore è a quest’ultima che si dovrà fare riferimento nel caso di sopravvenienza di eventi imprevedibili e straordinari sul sinallagma contrattuale. Generalmente tali clausole prevedono che, in caso di evento straordinario che impedisca ad una o ad entrambe le parti di adempiere ai propri obblighi, le stesse hanno il diritto di sospendere l’adempimento delle prestazioni cui sono tenute senza che ciò comporti inadempimento contrattuale. Alla stregua delle interpretazioni della giurisprudenza in casi simili, l’epidemia da COVID-19 in atto costituisce evento straordinario ed imprevedibile idoneo a legittimare un’eventuale richiesta del conduttore di sospensione del pagamento dei canoni. Ciò anche a fronte della restrittività delle misure adottate dal Governo per contenere l’epidemia.

In mancanza di siffatta clausola, occorre prendere in esame, alla luce dei rimedi “straordinari” previsti dalla legge, le possibili soluzioni.

2. L’impossibilità sopravvenuta e l’eccessiva onerosità della prestazione nei contratti a prestazioni corrispettive

a) Secondo quanto previsto dall’art. 1218 c.c., “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.Impossibilità che deve essere oggettiva, insuperabile, ed imprevedibileal momento della stipula del contratto, nonché tale da determinare l’inadempimento o il ritardo della prestazione.

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1256 cod. civ. “l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile” e, se l’impossibilità di eseguire la prestazione è solo temporanea, “il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

L’ impossibilità unicamente temporanea comporta, quindi, una sospensione dell’obbligazione del debitore senza che quest’ultimo possa essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento.

Da ciò ne consegue che, per la durata delle restrizioni governative, si potrebbe escludere, laddove sia dimostrato il ricorrere dei presupposti di cui all’art. 1256 c.c., la responsabilità del conduttore per il ritardo nel pagamento dei canoni.

Tuttavia, a seguito della cessazione dello stato di emergenza con conseguente ripresa della propria attività, il conduttore sarebbe comunque tenuto a corrispondere l’intero importo non versato.

Nel caso in cui la prestazione sia divenuta impossibile “solo in parte”, l’art. 1258 c.c. prevede la liberazione del debitore a seguito dell’esecuzione della “prestazione per la parte che è rimasta possibile”.

In materia di contratti a prestazioni corrispettive, nel caso in cui la prestazione di una parte sia divenuta parzialmente impossibile, ai sensi dell’articolo 1464 c.c. la controparte ha il “diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta” ovvero la possibilità di “recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

Il contraente la cui prestazione sia parzialmente impossibile, invece, rimarrà obbligato, nei limiti in cui la prestazione sia parzialmente possibile, ad effettuare l’adempimento parziale.

Applicando tali norme ai contratti di locazione commerciale, a parere di chi scrive i provvedimenti adottati dal Governo presentano i requisiti di oggettività, imprevedibilità ed inevitabilità.

Più in particolare costituiscono un c.d. “factum principis”, vale a dire un provvedimento emesso dalla pubblica autorità, imprevedibile al momento della conclusione del contratto e che incide sul sinallagma contrattuale.

A seguito della chiusura forzata dell’attività il conduttore, nonostante la materiale disponibilità dell’immobile, non ne può, di fatto, pienamente godere per tutto il periodo di vigenza delle restrizioni. Ciò determina, peraltro, un inevitabile calo del fatturato del conduttore con conseguente diminuzione della liquidità; fattori che vanno ad incidere sulla possibilità di pagamento del canone.

L’impossibilità temporanea dovuta alle misure di contenimento dell’epidemia da COVID-19 potrebbe, dunque, essere inquadrata come impossibilità parziale con riferimento alla prestazione del locatore. Secondo tale interpretazione il conduttore che non abbia interesse a recedere dal contratto, avrebbe diritto di ottenere una riduzione del canone di locazione, commisurata alla durata del mancato utilizzo dell’immobile.

Occorre tuttavia precisare come, in materia di contratti di locazione commerciale, i divieti disposti dal Governo non incidano in alcun modo sulla prestazione principale del locatore, che consiste nel mettere a disposizione del conduttore locali idonei all’esercizio dell’attività, né influiscano direttamente sull’obbligazione principale del conduttore di corrispondere il canone locatizio.

b) L’eccessiva onerosità sopravvenuta si realizza, invece, nel caso in cui un evento, straordinario ed imprevedibile, estraneo alla normale alea del contratto, renda l’esecuzione della prestazione non già impossibile, bensì più onerosa rispetto a quanto prevedibile prima del verificarsi dell’evento stesso.

In particolare, ai sensi dell’articolo 1467 cod. civ. “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione”, salvo che la sopravvenuta onerosità non rientri nell’alea del contratto.

Inoltre, “la parte contro la quale è domandata la risoluzione” (il locatore) ha la facoltà di evitare la risoluzione del rapporto “offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Il ricorrere dell’eccessiva onerosità sopravvenuta richiede però la prova rigorosa del fatto che l’evento sopravvenuto ha determinato una sostanziale alterazione delle condizioni del negozio originariamente convenuto tra le parti e della riconducibilità di tale alterazione a circostanze straordinarie, eccezionali e imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto, non essendo sufficiente la mera difficoltà di adempimento.

Occorre rilevare come il rimedio offerto dall’art. 1467 cod. civ. potrebbe non rivelarsi soddisfacente nel caso in cui l’interesse del conduttore fosse comunque quello del mantenimento dell’immobile locato. Infatti si determinerebbe unicamente la pretesa del conduttore alla risoluzione giudiziale del contratto di locazione, essendo rimessa alla volontà della controparte la facoltà di “modificare equamente le condizioni del contratto”, pattuendo una riduzione proporzionale del canone allo scopo di evitare la cessazione del rapporto.

Giova, infine, ricordare come, tra i rimedi applicabili nella fattispecie in esame, potrebbe rientrare anche il recesso per gravi motivi previsto dall’art. 27, co. 8, L. 392/78. Ai sensi di quest’ultima disposizione, infatti, “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”. Il concetto di “gravi motivi” viene inteso, nell’interpretazione offerta dalla giurisprudenza, come avvenimenti estranei alla volontà del conduttore che siano non solo imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ma anche tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione della locazione sotto il profilo economico.

È evidente come le conseguenze dell’epidemia in corso potrebbero, in astratto, essere considerate un avvenimento imprevedibile e idoneo a rendere più gravosa la prosecuzione della locazione, con possibilità in capo al conduttore di invocare il rimedio in esame. Tale soluzione offre, tuttavia, il fianco a due critiche. In primo luogo occorre considerare come la giurisprudenza maggioritaria in materia di recesso per gravi motivi sembrerebbe aver escluso l’azionabilità di tale rimedio qualora il motivo addotto dal conduttore consista nel mero richiamo di una crisi economica generale. In secondo luogo, e da un punto di vista pratico, il conduttore sarebbe comunque tenuto a rispettare il termine di preavviso di 6 mesi, con il conseguente obbligo in capo allo stesso di corrispondere i canoni dovuti durante l’intero periodo di preavviso. Ciò vanificherebbe la concreta utilità del rimedio in esame.

Conclusioni

In definitiva si ritiene che la soluzione più agevole per le parti sia la rinegoziazione delle clausole divenute “inique” (ivi inclusi i termini di pagamento dei canoni), in ossequio al principio di buona fede che regola l’esecuzione del contratto. Sul punto occorre osservare che è assai probabile che le conseguenze della crisi determinata da COVID-19 non cesseranno con la fine dell’emergenza, rendendo necessario pattuire una riduzione del canone anche per un periodo ulteriore. Le attività imprenditoriali e commerciali si troveranno nell’immediato futuro a dover fronteggiare una diminuzione della capacità reddituali incompatibili con i canoni pattuiti in fase pre-emergenziale rendendo, pertanto, anche per i locatori non conveniente respingere le richieste di riduzione del canone dei conduttori correndo il rischio di ritrovarsi con immobili vuoti, con costi, spese e tasse sugli immobili a loro carico in un mercato con canoni di locazione ribassati.

Con le sentenze in esame la Cassazione si esprime relativamente ad una fattispecie che riflette una prassi diffusa e cioè quella di eludere il Fisco denunciando un canone inferiore attraverso il meccanismo di stipulare due contratti di locazione: uno, registrato, ad un prezzo minore che sarebbe quello ufficiale ai fini IRPEF, ed uno ad un prezzo superiore da registrare all’occorrenza, ossia quando il conduttore, contravvenendo ai reali patti, si avvalga del c.d. primo contratto corrispondendo il canone inferiore ivi previsto. Continua a leggere

Con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione vanno a dirimere un dibattito giurisprudenziale degli ultimi anni: la validità o meno di un contratto di locazione registrato per un canone inferiore a quello reale ed, ancor più specificamente, il valore da attribuire ad un accordo dissimulato, contemporaneo al contratto di locazione, con cui le parti stabiliscono un canone più alto di quello riportato nel documento contrattuale fiscalmente registrato . Continua a leggere