Con le sentenze in esame la Cassazione si esprime relativamente ad una fattispecie che riflette una prassi diffusa e cioè quella di eludere il Fisco denunciando un canone inferiore attraverso il meccanismo di stipulare due contratti di locazione: uno, registrato, ad un prezzo minore che sarebbe quello ufficiale ai fini IRPEF, ed uno ad un prezzo superiore da registrare all’occorrenza, ossia quando il conduttore, contravvenendo ai reali patti, si avvalga del c.d. primo contratto corrispondendo il canone inferiore ivi previsto.
Normativa di riferimento
Art. 13, comma 1 della legge n. 431 del 1998
Contenuto della sentenza
Già con la sentenza del 2005, la Corte di Cassazione enuncia il seguente principio di diritto: “In materia di locazioni abitative, l’art. 13, comma 1 della legge n. 431 del 1998, nel prevedere la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato, non si riferisce all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, in tal senso deponendo una lettura costituzionalmente orientata della norma in quanto, essendo valido il contratto di locazione scritto ma non registrato, non può sostenersi che essa abbia voluto sanzionare con la nullità la meno grave ipotesi della sottrazione all’imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo mediante una pattuizione scritta ma non registrata. La nullità prevista dal comma 1 dell’art. 13 è volta a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.
Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo registrato per un canone inferiore al reale resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è nullo e non sanabile dall’eventuale registrazione tardiva”
In sostanza, fino al 2014, la questione era risolta costantemente in questi termini: in tema di locazioni abitative regolate da contratto registrato e da contestuale atto di pari data (c.d. controdichiarazione) non registrato, contenente un canone di locazione superiore a quello previsto nel contratto registrato, doveva escludersi che l’art. 13 comma 1 L. 431/98, prevedesse la sanzione di nullità dell’accordo contemporaneo ed ulteriore di un canone più elevato (c.d. controdichiarazione), in ragione della sua omessa registrazione, per cui era esclusa l’azione di ripetizione delle somme corrispondenti al canone effettivamente pattuito.
Le Sezioni Unite del 2015, tuttavia, ribaltano il precedente consolidato orientamento giurisprudenziale affermando che lo scopo del procedimento simulatorio è, senza dubbio, quello dell’occultamento al Fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore.
La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, del prezzo fittizio con quello reale, contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, ovvero l’art. 13, comma 1, L. 431/98, che si riferisce ad ogni pattuizione determinante un importo del canone maggiore rispetto a quello del contratto scritto e registrato, non operando alcuna distinzione fra pattuizioni contemporanee e quelle posteriori alla formazione della scrittura registrata.
Quanto stabilito nel 2015 per le locazioni di immobili ad uso abitativo viene, poi, confermato nel 2017 dalla sentenza delle Sezioni Unite sopra citata anche per quanto attiene le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo.
Conclusioni
Dal principio di diritto espresso dalle sentenze in oggetto, dunque, si trae la conclusione che, nel caso in cui il locatore voglia intimare sfratto per morosità avvalendosi della scrittura integrativa del canone mediante la registrazione tardiva della stessa, il conduttore potrà eccepirne l’illiceità ed agire in via riconvenzionale per la restituzione.