Diritto Condominiale Archivi - Studio Legale Ghibellini

Giugno 2026 – L’uso delle strutture ricreative del condominio può essere graduato sulla base delle quote millesimali di ciascun condòmino.

Con sentenza n. 4966 del 5 marzo 2025, la II Sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che l’assemblea può disciplinarne l’utilizzo delle strutture ricreative condominiali (nel caso deciso si trattava di piscina e campo da tennis) in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascun condòmino, non dovendosi necessariamente adottare un criterio di parità tra i condòmini.

La vicenda nasce dalla impugnazione di una delibera con cui l’assemblea aveva approvato un regolamento condominiale che stabiliva l’uso del campo da tennis secondo una turnazione proporzionata ai millesimi di proprietà ed il numero degli ospiti ammessi in piscina in correlazione alle quote millesimali.

Nell’esaminare la validità di tale delibera i Giudici della Corte di Cassazione hanno osservato che le strutture ricreative del condominio non rientrano fra le parti “necessarie” dell’edificio (contemplate dalla descrizione dei beni condominiali di cui all’articolo 1117 codice civile) non essendo indispensabili alla esistenza dello stesso, né alla utilizzazione delle unità immobiliari.

Ne consegue che tali strutture non sono disciplinate automaticamente da tutte le norme del condominio, ma anche da parte delle disposizioni in materia di “comunione”.

L’assemblea può, quindi, stabilire modalità specifiche di utilizzo dei beni introducendo limiti e condizioni non previsti per gli altri beni condominiali, diretti ad assicurare una gestione efficiente.

Quanto sopra, salvo tuttavia il limite invalicabile rappresentato dalla necessità di garantire a tutti i partecipi una possibilità effettiva di uso del bene, limite che nel caso di specie, secondo i Giudici della Corte di Cassazione era stato rispettato.

Luglio 2025 – Il condomino in lite con il condominio non ha diritto a partecipare alle assemblee condominiali che riguardano le sorti della lite

La mancata convocazione del condomino, in lite con il condominio, per l’assemblea in cui si deve deliberare il promovimento o la prosecuzione della lite non determina l’invalidità della delibera assunta, né fa sorgere in capo al condomino non convocato la legittimazione all’impugnazione.
Il principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 7491 del 20 marzo 2025 con la quale è stata ribaltata la decisione di entrambi i giudici dei precedenti gradi di giudizio che, al contrario, avevano ritenuto che l’obbligo di convocazione all’assemblea di “tutti” i condomini previsto dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile; fosse inderogabile.
La ragione dell’orientamento della Cassazione risiede nella considerazione che, nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, la compagine condominiale viene sostanzialmente a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro: da un lato coloro che sono chiamati a deliberare sul promuovimento dell’azione o sulla sua resistenza, dall’altro i destinatari di tale decisione, quale parte avversa nel giudizio, che devono ritenersi sostanzialmente e formalmente estranei rispetto alle determinazioni che la compagine condominiale è chiamata ad assumere.
Ne discende che non è giuridicamente configurabile il diritto del condomino in lite ad accedere e partecipare alla riunione, non potendo tale diritto essere scisso da quello dell’esercizio di voto, come visto, nell’ipotesi di cui si tratta inesistente.

Diritto Civile, Diritto Condominiale

Febbraio 2024 – Divieto di installazione di sistemi di videosorveglianza nei condomini in assenza della delibera dell’assemblea

Il Garante della privacy con recente provvedimento ha sanzionato un amministratore di condominio per aver provveduto a installare un sistema di videosorveglianza in assenza della delibera assembleare.
Nel provvedimento di sanzione il Garante ha ricordato, in particolare, che la delibera assembleare è i lo strumento attraverso cui i condomini concorrono a definire le caratteristiche principali del trattamento, andando a individuare le modalità e le finalità del trattamento stesso, i tempi di conservazione delle immagini riprese, l’individuazione dei soggetti autorizzati a visionare le immagini.
La delibera condominiale rappresenta, quindi, il presupposto di liceità del trattamento realizzato mediante telecamere
Nel caso oggetto del provvedimento, i condomini erano stati avvisati dell’installazione delle telecamere con una e-mail.
Garante Privacy, provvedimento 26.10.2023 n. 502

Diritto Civile, Diritto Condominiale

Ottobre 2023 – Emissioni rumorose: applicabilità del c.d. criterio comparativo

La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n. 25976/2023, ha confermato l’applicabilità del c.d. criterio comparativo in materia di emissioni rumorose.
Ciò è a dire che il limite di tollerabilità delle emissioni non è mai assoluto ma varia da luogo a luogo e non può prescindere dalla rumorosità di fondo.
Resta, dunque, valido il c.d. criterio comparativo: il limite di tollerabilità varia, cioè, in base alla specifica situazione ambientale, alle caratteristiche della zona e alle abitudini degli abitanti. In ogni caso non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante su cui vengono a innestarsi i rumori, denunciati come immissioni abnormi.
La valutazione volta a stabilire se questi restino o meno compresi nei limiti della norma va pertanto riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio, dall’altro, alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata.

Diritto Condominiale

L’amministratore di condominio può autorizzare i lavori straordinari urgenti anche in assenza di una previa delibera assembleare

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4111 del 20 aprile 2023, ha ribadito il principio sancito dall’art. 1135 c.c., a tenore del quale “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Poiché è compito dell’amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture dell’edificio condominiale, questi, se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone, è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente. Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute, in quanto mirate alla tutela dello stabile amministrato.
L’amministratore di condominio può, quindi, autorizzare i lavori straordinari che si presentino come urgenti, con la conseguenza che, qualora si versi in simili circostanze, non sussiste la necessità del preventivo consenso da parte dell’assemblea, poiché l’autorizzazione al compimento dei lavori urgenti non esorbita dai limiti imposti dalla legge al mandato dell’amministratore.
La sentenza del Tribunale di Napoli si inserisce nel solco tracciato dalla Suprema Corte, secondo la quale, nel caso in cui l’amministratore abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile alla compagine.

Diritto Civile, Diritto Condominiale

Immissioni/molestie che superano la normale tollerabilità nel Condominio

Nell’ambito dei rapporti condominiali, non è insolito che si creino situazioni che possono configurare delle immissioni/molestie che superano la normale tollerabilità.
Ad esempio, spesso accade che un condomino si prenda cura di animali anche randagi nella sua proprietà esclusiva.
Tuttavia, rifocillare cani o gatti con ciotole di cibo può costituire molestia se gli animali non solo vagano nelle parti comuni ma s’introducono negli appartamenti e relative pertinenze degli altri condomini limitandone il godimento.
Pertanto, sempre che non sia proibito dal regolamento condominiale, dare da mangiare ad animali anche se randagi non è vietato, ma è necessario adottare tutte le precauzioni idonee ad impedire che la presenza degli animali possa recare molestia al resto del condominio.
Stessa cosa può valere allorquando un condomino possieda animali domestici che, venendo lasciati incustoditi per diverse ore, abbaiano incessantemente.
La Corte di Cassazione, segnatamente, ha recentemente confermato una sentenza della Corte di Appello con cui è stato disposto il risarcimento del vicino, disturbato nelle ore di riposo a causa di “cupi ululati e continui e fastidiosi guaiti specie nelle ore notturne emessi dai cani dei vicini collocati sul terrazzo dell’abitazione e sul terreno comune del fabbricato” (Cass. civ., sez. III, 27/07/2022, n. 23408).
In conclusione, qualora il singolo condominio ponga in essere le condotte di cui sopra, quest’ultimo sarà tenuto ad adottare tutte le necessarie precauzioni volte ad evitare disagi ai vicini. In difetto, tali disagi potrebbero sfociare in richieste di risarcimento dei danni da parte degli altri condomini.
Ed infatti, il giudice può liquidare il danno causato dalle immissioni/molestie in via equitativa, sulla base della prova fornita dal danneggiato anche con presunzioni, sulla base di nozioni di comune esperienza, senza che sia necessaria la dimostrazione di un mutamento delle abitudini di vita, liquidando a favore del danneggiato anche il danno non patrimoniale, consistente nella lesione del diritto al normale svolgimento della vita famigliare all’interno della sua abitazione (Cass. civ., Sez. Unite, 01/02/2017, n. 2611).

Diritto Civile, Diritto Condominiale

Responsabilità per danni da cose in custodia e Condominio

La recente sentenza del Tribunale di Cuneo n. 755/2022, pubblicata in data 19.8.2022, ha ribadito il criterio da utilizzare al fine di determinare il soggetto responsabile (condominio o singolo condomino) in caso di danni a terzi derivanti da difetti di funzionamento e cattiva manutenzione degli impianti idrici.

Nel corso del giudizio instaurato da un esercizio commerciale facente parte di un condominio nei confronti dei proprietari dell’appartamento sovrastante, per ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’allagamento dei locali di sua proprietà destinati all’esercizio dell’attività di vendita al dettaglio, l’attore ha dedotto che, come accertato dal Vigili del Fuoco intervenuti, l’allagamento era da ricondurre alla rottura di un tubo situato nella cucina dell’appartamento sovrastante.

Costituitisi in giudizio, i convenuti eccepivano che la fuoriuscita dell’acqua sarebbe stata provocata dalla rottura della tubatura principale, all’interno del muro e proprietà condominiale e chiedevano, quindi, ottenendola, l’autorizzazione alla chiamata in causa del condominio.

Con la sentenza sopra menzionata, il Tribunale di Cuneo ha richiamato la distinzione in tema di parti comuni dell’edificio con riguardo agli impianti idrici e fognari, i quali sono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, come previsto dall’art. 1117 cod. civ..

È stata quindi ribadita dal Giudice la giurisprudenza della Suprema Corte, secondo la quale, in tema di condominio, poiché, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., comma 3, i canali di scarico sono comuni solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva e poiché la “braga” di raccordo tra la colonna verticale di scarico comune e la tubazione orizzontale di pertinenza di un appartamento in proprietà esclusiva è inserita in quest’ultima, dei danni derivati a terzi dalla rottura di tale “braga” risponde il condomino e non il condominio.

Trattandosi, quindi, di condutture che si addentrano nei singoli appartamenti e non di tubazione che rimane fuori dalle unità abitative di proprietà esclusiva, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia deve gravare sui convenuti proprietari dell’appartamento sovrastante e non già sul condominio terzo chiamato.

Diritto Civile, Diritto Condominiale

Le responsabilità dell’amministratore ed il risarcimento dei danni subiti dai condomini

L’amministratore di condominio è pari ad un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione, tra le parti, delle norme sul mandato. Per questo motivo, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l’amministratore dovrà rispondere dei relativi danni, a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., nei confronti dell’organizzazione condominiale.
D’altronde l’amministratore, complice il crescente grado di specializzazione richiesto da tale incarico, deve esercitare il mandato non più con la “semplice” diligenza del buon padre di famiglia ma con quella più rigorosa richiesta dall’art. 1176, comma 2, c.c. così come deve rispettare il regolamento condominiale, le norme disciplinate dagli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. e risarcire i danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri.
A confermarlo è stato il Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 8568 del 31 maggio 2022, ha ritenuto responsabile l’ex amministratore per la temporanea mancata fornitura idrica ai condomini.
Nel caso esaminato dal Tribunale capitolino l’ex amministratore (già revocato giudizialmente) si è difeso facendo presente che il mancato pagamento delle bollette (che ha portato all’interruzione della fornitura idrica) è dipeso dalla morosità dei condomini senza dimostrare, tuttavia, la mancanza in cassa del denaro necessario a corrispondere quanto dovuto all’azienda fornitrice e senza documentare di essersi preventivamente attivato in base ai poteri che la legge gli conferisce come, per esempio, quello di chiedere ed ottenere ingiunzione di pagamento nei confronti dei condomini inadempienti.
Per il Tribunale è stato, quindi, inevitabile condannare l’amministratore al risarcimento del danno subito dal condominio (quantificato nella misura pari al mancato pagamento che ha causato la sospensione della fornitura idrica) atteso che il convenuto non è stato in grado di dimostrare la carenza di fondi e di avere avviato le procedure necessarie al recupero dei crediti vantati dal condomino.

Diritto Condominiale

Assemblee condominiali: si possono tenere?

L’art. 1, comma 1, lett. c), DPCM 1.3.2020, in piena emergenza COVID-19, aveva sospeso lo svolgimento delle assemblee condominiali che, ora, pare si possano tenere in forza del Decreto Legge 16.5.2020 n. 33 che ha previsto la possibilità di tenere “riunioni” purché “si svolgono “garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.

Tra le riunioni, si ritiene che possano essere ricomprese le assemblee condominiali, anche se il dubbio permane in quanto in una Faq del Governo, alla domanda: Si possono tenere le assemblee condominiali, la risposta è stata: “No. Le assemblee del condominio sono vietate a meno che non si svolgano a distanza, assicurando il rispetto della normativa in materia di convocazione e delibera”.

Affinché un’assemblea sia tenuta “in sicurezza”, onde garantire il rispetto ispiratore della normativa, ovvero la tutela della salute, la stessa dovrà tenersi in un luogo che possa consentire a tutti i condomini di parteciparvi, restando seduti a distanza di almeno un metro, i partecipanti dovranno indossare la mascherina ed è ipotizzabile che l’amministratore richieda ai partecipanti di sottoscrivere un protocollo di comportamento e di igiene personale, dallo stesso redatto, anche al fine di essere mandato esente da responsabilità in caso di contagio.

La normativa di emergenza intervenuta in questo periodo non ha previsto norme ad hoc per il condominio non avendo, per esempio, previsto la possibilità che il voto venga espresso per corrispondenza (con il meccanismo del silenzio/assenso) o lo svolgimento delle assemblee in video conferenza. L’assenza di normativa specifica e i costi esorbitanti per la tenuta di un’assemblea in sicurezza sta portando ad un’inevitabile paralisi delle attività condominiali, al rinvio delle assemblee, con ripercussioni importanti a danno dei condomini.

Diritto Civile, Diritto Condominiale

Condominio: malfunzionamento impianto ascensore e responsabilità: Cassazione civile Terza Sezione 22.6.2016 n. 12895

Con la recente sentenza n. 12895, depositata il 22 giugno 2016, la Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo il quale, in caso di malfunzionamento dell’ascensore condominiale, il condomino non ha diritto ad alcun risarcimento del danno se è stato “disattento”. Continua a leggere