Cassazione Sezioni Unite n. 18213 del 17 settembre 2015: Contratti di locazione con canone simulato.

Con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione vanno a dirimere un dibattito giurisprudenziale degli ultimi anni: la validità o meno di un contratto di locazione registrato per un canone inferiore a quello reale ed, ancor più specificamente, il valore da attribuire ad un accordo dissimulato, contemporaneo al contratto di locazione, con cui le parti stabiliscono un canone più alto di quello riportato nel documento contrattuale fiscalmente registrato .

Riferimenti normativi

• art. 13 comma 1 l. 431/1998: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

Contenuto della sentenza

Molti proprietari di immobili per evitare il pagamento della tassa di registrazione e aumentare il profitto derivante dalla locazione ricorrono al c.d. “doppio contratto”, sistema in base al quale soltanto il contratto con il canone inferiore viene registrato. L’altro contratto, invece, quello con il canone superiore, non viene registrato così da sottrarre al fisco parte dell’introito del locatore.

Si tratta di un caso, piuttosto diffuso, che consiste nella redazione e nella sottoscrizione di due contratti distinti con registrazione all’Agenzia delle Entrate solo di quello contenente un canone “di comodo”, inferiore a quello realmente pagato dal conduttore e contenuto nell’altro contratto.

Tale secondo contratto “fantasma” è sempre stato in questi casi “l’arma” in mano al proprietario/locatore qualora l’inquilino/conduttore si limiti a pagare il canone inferiore.
Registrando il secondo contratto, infatti, il proprietario poteva agire legalmente contro l’inquilino divenuto ufficialmente “moroso” con un’azione di sfratto esecutivo e recupero delle somme non riscosse.

Sulle sorti della pattuizione di un canone di locazione in parte non denunciato al fisco si sono avuti nel tempo vari interventi normativi e giurisprudenziali l’ultimo e forse il più significativo dei quali è quello delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

I giudici supremi hanno sancito la validità del contratto registrato che prevede il canone di locazione fittizio e la nullità – e quindi l’improduttività di effetti sin dal momento della sua sottoscrizione – del secondo accordo nella parte in cui è stato previsto un canone annuo maggiore rispetto al primo, a nulla rilevando la sua successiva registrazione.

In estrema sintesi è il canone contenuto nel primo contratto registrato quello valido e in vigore, mentre la misura maggiorata contenuta nel secondo è nulla e non può essere fatta valere.

La comminata nullità, hanno precisato le Sezioni Unite, deriva non già dalla mancata o tardiva registrazione del secondo contratto, bensì dalla illegittima sostituzione di un canone con un altro, attraverso la previsione in tale secondo contratto di una clausola palesemente contraria al divieto imposto al locatore dall’articolo 13 della Legge n. 431/1998 di pretendere un maggiore importo da occultare al fisco.

Conclusioni

La pronuncia n. 18213 del 17 settembre 2015 è importante anche se non rappresenta, per gli inquilini che si trovano nel caso suddetto, una soluzione immediata o automatica. Si tratta piuttosto di uno strumento da far valere in sede giudiziaria, qualora l’inquilino/conduttore intenda agire o reagire nei confronti del proprietario.

Al conduttore è riconosciuta, infatti, la possibilità di richiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al minor canone fittiziamente previsto nel contratto registrato. Tale azione può essere esperita in qualsiasi momento del rapporto di locazione, comunque, entro i sei mesi successivi all’effettivo rilascio dell’immobile locato, potendo in tal modo recuperare tutto quanto indebitamente l’inquilino/conduttore ha corrisposto al locatore senza limiti di prescrizione (Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2014, n. 2829). Lo scopo della norma (art. 13, Legge n. 431/1998) è, infatti, quello di consentire al conduttore di ottenere la restituzione dell’importo versato in eccesso senza però esporsi a ritorsioni da parte del locatore, che si potrebbero tradurre nel mancato rinnovo del contratto alla sua scadenza.