Cassazione Civile, Sezioni Unite, 16.9.2015, n. 1831; limiti allo scioglimento del contratto preliminare da parte del curatore
Con sentenza n. 18131 del 16 settembre 2015 le Sezioni Unite della Cassazione, a risoluzione di un contrasto sul punto, hanno affermato il principio secondo cui il curatore fallimentare del promittente venditore non può esercitare la facoltà di scioglimento del preliminare ex art. 72 L.F. nei confronti del promissario compratore il quale abbia trascritto prima della dichiarazione di fallimento una domanda ex art. 2932 c.c. successivamente accolta con sentenza trascritta.
Normativa di riferimento
- art. 2932, cod. civ.;
- art. 2652, n. 2, cod. civ.;
- art. 72, L.F.;
- art. 43, L.F.
Contenuto della sentenza
La sentenza della Suprema Corte in esame esprime alcuni importanti principi di diritto a tutela del promissario acquirente, con una pronuncia nelle linee essenziali conforme con l’orientamento – fra quelli in contrasto – più favorevole per il promissario acquirente di immobile che non abbia ottenuto la trascrizione del contratto preliminare, ma abbia eseguito la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932, cod. civ., del contratto preliminare.
Secondo le Sezioni Unite, il curatore, in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore – parte del giudizio ex art. 43 L.F. ma terzo in relazione al rapporto controverso – mantiene senza dubbio la titolarità del potere di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce l’art. 72 L.F., ma – ed è ciò che rileva ai fini che qui interessano – qualora la domanda sia stata trascritta prima del fallimento, l’esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile nei confronti di quell’attore promissario acquirente a norma dell’art. 2652, n. 2, cod. civ.
Ciò significa che la domanda ex art. 2932, cod. civ. – trascritta prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel Registro delle Imprese – non impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare: gli impedisce, piuttosto, di recedere con effetti nei confronti del promissario acquirente che una tale domanda ha proposto, se ha trascritto la domanda. Tutto ciò, naturalmente, se la sentenza è accolta ed è trascritta a sua volta. E ciò si coniuga con l’effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 2, cod. civ., il cui meccanismo pubblicitario si articola in due momenti: quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento.
Il Giudice, pertanto, può senz’altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto: con una sentenza che, a norma dell’art. 2652, n. 2, cod. civ., se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento.
Diversamente, se la domanda trascritta non viene accolta, l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all’attore (promissario acquirente) della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto.
Ciò consente di mantenere inalterata la facoltà di scelta del curatore, quale espressione di un potere sostanziale che l’ordinamento con l’art. 72 L.F. gli riconosce, ma che, nella concorrenza di determinati evenienze, non è opponibile – in caso di accoglimento della domanda in forma specifica – al promissario acquirente che abbia trascritto tale domanda anteriormente alla iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento del promittente venditore nel registro delle imprese.
Conclusioni
La sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte n. 16.9.2015, n. 1831 rappresenta un importante punto di riferimento ai fini della tutela del promissario acquirente di immobile, specialmente quando si abbia un contratto preliminare stipulato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione e il promissario acquirente non abbia ottenuto la trascrizione del contratto preliminare.
In caso di fallimento, infatti, secondo l’art. 72, L.F., solo il contratto preliminare trascritto, apparentemente, sarebbe opponibile al curatore che intenda sciogliere i contratti preliminari per valorizzare gli immobili presenti nell’attivo del patrimonio del fallito.
Se così fosse, il promissario acquirente che non avesse trascritto il preliminare, in caso di fallimento del costruttore che si sia rifiutato – o semplicemente non abbia avuto il tempo o l’occasione – di stipulare potrebbe unicamente insinuarsi, eventualmente avendo pagato l’intero prezzo, al passivo del fallimento, con evidente possibilità di subire un grave pregiudizio.
Al contrario, secondo i principi espressi dalla Suprema Corte, se:
– l’immobile è stato ultimato;
– il promissario acquirente ha promosso azione per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare trascrivendo la domanda prima del fallimento;
– la sentenza costitutiva ottenuta dal promissario acquirente viene a sua volta trascritta;
la sentenza stessa, che sostituisce il contratto definitivo di acquisto, ottenuta il promissario acquirente, è opponibile al curatore, che non potrà valorizzare, nell’attivo fallimentare, l’immobile oggetto di tale trascrizione.