Indennità per la perdita dell’avviamento e rilascio dell’immobile locato

Corte di Cassazione civile, Sezione III, 7 marzo 2017 n. 5603: nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, la condanna al pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento, ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, deve essere condizionata al verificarsi del rilascio.

Normativa di riferimento

art. 34, legge 328/78:

– “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27” (i.e. industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico) “ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto;

– “per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità” (…);

– “l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma”;

art. 35, legge 328 /78:

– “le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”.

L’indennità per la perdita dell’avviamento.

Ai sensi del primo comma dell’art. 34 della l. n. 392/78, il conduttore di un immobile locato ad uso commerciale, in caso di recesso anticipato del locatore ha diritto all’”indennità per la perdita di avviamento”. La misura di tale indennità varia in relazione all’attività svolta all’interno dell’immobile: 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione per le attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico; 21 mensilità dell’ultimo canone di locazione per le attività alberghiere.

Il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento, riveste una funzione riparatoria, mirando a compensare i disagi e i costi che il titolare/conduttore dovrà affrontare, a causa della volontà di recesso del locatore, per la perdita della sede in cui viene esercitata la propria attività. La previsione legislativa di tale indennità mira, inoltre, a disincentivare il locatore dal recesso anticipato spingendolo ad attendere la scadenza naturale del contratto per evitare di incorrere nell’obbligo di pagamento in esame.

Presupposto fondamentale per far sorgere il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento è la destinazione dell’immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (vale a dire attività aperte alla generalità dei cittadini). La medesima indennità non è però dovuta se la locazione riguarda immobili destinati all’esercizio di attività professionali e di lavoro autonomo, a carattere transitorio, ovvero immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradale o autostradale alberghi e villaggi turistici (quest’ultima esclusione trova fondamento nel fatto che la clientela non può essere considerata propria del conduttore).

È tuttavia pacifico secondo la giurisprudenza che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale consegua automaticamente e in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione, senza che sia necessaria la sussistenza in concreto dell’avviamento e della sua perdita e senza che rilevi la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività nell’immobile locato .

Ad ulteriore tutela degli interessi economici del conduttore, il terzo comma dell’art. 34 condiziona inoltre, espressamente, il rilascio dell’immobile all’avvenuta corresponsione dell’indennità di avviamento. In sostanza, quindi, il conduttore può continuare la propria attività economica fino a quando riceverà l’indennità di avviamento, senza mora per ritardata consegna e senza che il rapporto contrattuale subisca proroghe.

Sussistendo tra le obbligazioni del locatore (di pagare l’indennità di avviamento) e del conduttore (di restituire l’immobile locato ad uso commerciale) una precisa interdipendenza sostanziale (prima ancora che processuale, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 69), in base a consolidato orientamento della Corte di Cassazione il conduttore che rifiuta la restituzione dell’immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell’indennità per l’avviamento a lui dovuta, è tuttavia tenuto a versare al locatore una somma pari al corrispettivo che avrebbe dovuto pagare in costanza del contratto.

La sentenza della Corte di Cassazione civile, Sezione III, 7 marzo 2017 n. 5603

Nel solco dell’orientamento giurisprudenziale appena richiamato e, segnatamente, in base alla riconosciuta interdipendenza tra l’obbligazione del locatore di pagare l’indennità di avviamento e quella gravante sul conduttore di restituire l’immobile locato, si inserisce la sentenza n. 5603 del 7 marzo 2017, con la quale la Sezione III civile della Corte di Cassazione ha precisato che il conduttore può agire in giudizio per la determinazione dell’indennità per la perdita di avviamento e la condanna al suo pagamento ancorché non abbia rilasciato l’immobile perché essa non gli sia stata corrisposta. In tal caso, ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, il giudice di merito può e deve accogliere la richiesta di condanna al pagamento della somma determinata come dovuta, condizionando però tale condanna al verificarsi del rilascio. Ciò, conformemente a quanto stabilito terzo comma dell’art. 34 L. n 392 /78 il quale là dove subordina l’esecuzione del rilascio alla corresponsione dell’indennità, implicitamente stabilisce che il concreto adempimento delle due obbligazioni debba essere contemporaneo.

Conclusioni

Alla luce dell’orientamento giurisprudenziale appena esaminato il conduttore può agire per ottenere il pagamento dell’indennità legata all’avviamento ancorché non abbia rilasciato l’immobile. Ove al momento della decisione il rilascio non sia ancora avvenuto, il giudice adito può accogliere la richiesta di condanna avanzata dal conduttore ma dovrà condizionare tale condanna al verificarsi del rilascio.